Показатели спроса на рынке недвижимости элит- и премиум-класса все еще не вернулись к докризисному состоянию. Сегмент высокобюджетного жилья потерял часть своей аудитории, которая направила свое внимание в том числе и на другие рынки. Тем не менее, покупатели сохранили интерес к новинкам: треть всех сделок, заключенных с начала 2023 г., относится к премьерным проектам предыдущего сезона. При этом наибольшей популярностью пользуются комплексы, где преобладают умеренные ценники (в среднем до 600 тыс. рублей за квадратный метр). К таким выводам пришли эксперты ИЖК СОЮЗ, Группы «Родина».
За период с середины января по начало марта 2023 г. продажи элитной и премиальной недвижимости были зафиксированы в 24 новостройках. Годом ранее адресная сеть насчитывала 37 комплексов. Эта группировка на две трети состояла из проектов, которые стартовали еще до 2020 г. Едва ли не в половине случаев рыночный стаж и вовсе превышал три года. Большинство комплексов опирались на крайне узкую клиентскую базу. Так, предложение с чеком до 50 млн рублей экспонировались лишь по 18 адресам. Ареал юнитов стоимостью ниже 30 млн рублей был еще меньше – 12 адресов. Очевидно, что фонд высокобюджетного жилья постепенно «стареет», дорожает и сокращается, что негативно сказалось на темпах его реализации. Однако это не единственная причина снижения спроса: индустрии явно не хватает представителей среднего и выше среднего класса, которые отложили покупку. Оставшаяся аудитория не испытывает проблем с платежеспособностью, но ее энтузиазм трансформировался. Средства направляются исключительно на конкретные категории юнитов. В частности, усилился спрос на самое свежее предложение. Каждая третья новостройка из тех, где зафиксированы сделки с дорогой недвижимостью, находится на рынке менее одного года. Среди проектов-дебютантов распределено 35% реализованных лотов элит- и премиум-класса.
«Запуск нового проекта всегда создает как минимум точку интереса, особенно, если речь идет про обладателей крупных и сверхкрупных бюджетов. Это, как правило, весьма искушенная публика. Они уже все видели, они в курсе имеющихся условий, они прекрасно представляют себе состав экспозиции. И по каким-то причинам их не устраивает то, что уже есть на рынке. Эти покупатели хотят дождаться альтернативных вариантов – в другой локации или другой ценовой категории, возможно, с другими потребительскими характеристиками. Также не нужно забывать, что чем новее проект, тем ближе он к передовым трендам и концепциям. Он в большей степени отвечает запросам и потребностям современного горожанина», – объясняет Владимир Щекин. Эксперт добавляет, что ряды потенциальных покупателей покинули, прежде всего, самые состоятельные граждане. Поэтому структура предложения нуждается в перенастройке баланса и наращивании доли объектов с ценником в 25-50 млн рублей.
В реалиях 2023 г. спрос явно смещен в сторону наиболее доступной части экспозиции. На долю проектов, где средний прайс квадратного метра не превышает 500 тыс. рублей, приходится без малого четверть всех покупок. Каждый второй клиент выбирает для проживания новостройку, где ценовой показатель варьируется от 500 до 600 тыс. рублей за квадратный метр. Квартиры и апартаменты дороже 1 млн рублей за квадратный метр покупаются довольно редко – лишь в одном случае из десяти.
Некоторые жилые комплексы оказались на пересечении двух обозначенных трендов. Конкретный пример — проект на северо-востоке Москвы (Ростокино), который поступил в городскую экспозицию летом 2022 г. На сегодняшний день двухкомнатную квартиру (62,7 кв. м) с гардеробной, гостевым санузлом и увеличенной ванной здесь можно приобрести за 29,8 млн рублей. Крупногабаритная «трешка» (104,0 кв. м), в планировку которой заложены кабинет и мастер-спальня, стоит 43,7 млн рублей.
Отдельно следует остановиться на изменениях в географической структуре спроса. По состоянию на первые месяцы 2023 г. 78% аудитории тяготеет к премиальным новостройкам за пределами Третьего транспортного кольца. Этот показатель постепенно приближается к пропорции, характерной для начала прошлого сезона (82%). Большую часть сезона 2022 года она колебалась в границах 64-75%. Доля комплексов, расположенных в поясе между ТТК и Садовым кольцом, зимой 2023 г. вновь вернулась к «нормативным» 20+ %. Этому предшествовало резкое расширение до аномальных 30% в октябре-декабре 2022 г. Внутри Садового кольца активность покупателей почти замерла: если в 2022 г. квартальный объем сделок измеряется десятками (3-6% от общего показателя), то в 2023-м – единицами (1% от общего показателя).
«Коротко говоря, покупатели в 2023 г. явно отдают предпочтение относительно доступным и относительно новым объектам высокобюджетной недвижимости. Однако подобный продукт встречается далеко не везде, а по сути, лишь в считаных локациях (например, рядом с ТПУ «Ботанический сад»). Покупательская аудитория в целом привыкла, что основной фонд премиальной недвижимости вынесен за внутренние границы ТТК, но застройщикам придется побороться за ее симпатии. А для этого необходимо вкладываться в социальную инфраструктуру и создавать уникальные точки притяжения по сути не квадратные метры, а программу для жизни каждого члена семьи», – констатирует Владимир Щекин.
